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夏磊：再论房地产的八大行业价值
2022-07-19 16:30:55 来源：观点网
从总量看，房地产是国民经济的支柱行业；从财政看，房地产贡献的相关税收和土地出让收入是地方政府的重要财源。
夏磊 房地产事关国计民生，在拉动经济增长、支撑地方财政收入、信用创造、促进消费、解决就业、财富积累、改善民生等方面均发挥着关键作用，体现了支柱行业地位。
从总量看，房地产是国民经济的支柱行业。房地产业是实体经济的重要组成部分，行业规模大、产业链长，拉动上下游产业众多。其中，房地产开发带动建筑业及水泥、钢铁、有色金属、机械制造等上下游制造业；房地产消费，既带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业，也带动金融、媒体、互联网、物业管理等第三产业。经我们测算，2021年，房地产业及其完全拉动的上下游行业增加值为28万亿元，占GDP的24.5%。其中，2021年房地产和住房建筑行业增加值12.5万亿元，占GDP的10.9%；完全拉动上下游行业增加值15.5万亿元，占GDP的13.6%；直接拉动上下游行业增加值5.8万亿元，占GDP的5.1%。
从财政看，房地产贡献的相关税收和土地出让收入是地方政府的重要财源。2021年，地方政府房地产相关收入总计10.8万亿元，相当于地方本级财政收入的52.6%。其中，5项房地产专项税2.1万亿元，土地出让金收入8.7万亿元。
从看，房地产是固定资产的重要部分。2019-2021年，房地产业在固定资产中的占比约24%。2021年全国房地产开发14.8万亿元、城镇房地产业固定资产18.2万亿元，占城镇固定资产的比重分别为27.1%和33.4%。
从融资看，房地产是信用创造的主要载体。一是房地产贷款是金融机构的重要资产投向。2021年末，人民币房地产贷款余额52.17万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的27.1%。二是房地产是最重要的信用媒介。2020年工农建三大国有银行贷款余额中抵押贷款分别为46.8%、46.1%、45.9%，抵押贷款的抵押品多是房地产。
从消费看，房地产促进居民消费。一是带动大量建材、家电家具等上下游产品消费。1999-2021年，商品房销售面积由1.3亿平增长至17.9亿平，带动水泥和钢材销量由6.9亿吨增长至37.2亿吨，家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调由0.8亿台增长至5.8亿台。二是住房为居民消费升级的重点领域。2005至2021年，城镇居民用于吃穿用的支出占比由52.4%下降至40.7%，用于居住的支出占比从10.2%上升至24.4%。
从就业看，房地产及上下游产业吸纳大量就业人口。2020年房地产业就业人数525.4万人，建筑业就业人数2153.3万人，合计占城镇就业人数的5.8%。
从资产配置看，房地产是大类资产配置的核心。中国住房市值约344万亿元，是GDP的3.4倍、占股债房市值的62%；全国住房总市值占居民总资产的比重维持在60%左右，是我国居民资产的压舱石。
从民生看，房地产提高居民住房条件，实现从全民蜗居到基本适居的飞跃。第一，家庭住房面积提高。城镇人均住房建筑面积由1998年18.7平方米增至2019年39.8平方米。第二，楼房占比提高，平房占比下降。2000-2015年，全国平房住户占比由63.1%降至38.7%。第三，住房设施明显改善。2000-2015年，城镇家庭中拥有独立厨房住户占比由84.7%升至92.4%；拥有独立抽水厕所住户占比由42.1%升至74.2%。
风险提示：经济下行超预期，房地产调控政策超预期，大型房企债务危机接连爆发等。
证券研究报告：《再论房地产的八大行业价值》
对外发布时间：2022年5月29日
夏磊 国海证券首席经济学家 观点新媒体专栏作者
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夏磊：再论房地产的八大行业价值
2022-07-19 16:30:55
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